2020年中级经济师考试时间已经确定：10月31日、11月1日。预计考试报名会在7-8月份进行，想要报名的考生可以根据考试大纲学习了。来学小编整理了2020年中级经济师《房地产》考试强化练习题希望能帮助考生更好的打好基础。

　　一、单项选择题

　　1、表明项目投资所能支付的最高贷款利率的财务指标是(　)。

　　A、资本金收益率

　　B、成本利润率

　　C、总投资收益率

　　D、财务内部收益率

　　2、下列不属于出售型房地产开发投资项目现金流出的组成部分的是(　)。

　　A、土地取得成本

　　B、开发成本

　　C、开发费用

　　D、公司投资

　　3、房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至(　)等于零止的年数。

　　A、净现金流量

　　B、累计净现金流量

　　C、现金流入减去现金流出

　　D、净现金流量折现值的累计值

　　4、房地产投资项目经济评价是房地产投资前期工作的重要内容，按评价角度的不同，其可分为(　)。

　　A、财务评价和风险评价

　　B、环境评价和风险评价

　　C、财务评价和国民经济评价

　　D、环境评价和国民经济评价

　　5、人们通常将房地产市场分为一线城市、二线城市、三线城市等，反映的是房地产市场(　)特点。

　　A、投资区域的差异性

　　B、投资价值的附加性

　　C、投资选择的多样性

　　D、投资决策的专业性

　　6、下列房地产投资项目的财务报表中，用于考查房地产项目全部投资盈利能力的是(　)。

　　A、项目投资现金流量表

　　B、项目资本金现金流量表

　　C、项目投资各方现金流量表

　　D、项目财务计划现金流量表

　　7、考察项目单位投资的收益能力的财务指标是(　)。

　　A、投资收益率

　　B、资本金利润率

　　C、税后成本利润率

　　D、成本利率润

　　8、流动比率指标的评价准则目前没有统一规定，但一般认为项目的流动比率应大于(　)。

　　A、100%

　　B、200%

　　C、300%

　　D、150%

　　9、某方案初期投资额为300万元，此后每年年末的运营费用为40万元，方案的寿命期为10年，10年后的残值为零。假设基准收益率为10%，已知(P/A，10%，10)=6.144，则该方案总费用的现值是(　)万元。

　　A、245.76

　　B、545.76

　　C、1356.86

　　D、1843.20

　　10、某家庭预计在今后10年内的月收入为12000元，如果其中的30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为6%，年存款利率为2%，年通货膨胀率为3%，该家庭有偿还能力的10年期按月等额还款的最大抵押贷款申请额是(　)万元。

　　A、32.43

　　B、37.28

　　C、39.12

　　D、40.75

　　二、多项选择题

　　1、基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑(　)等影响因素。

　　A、资金成本

　　B、投资风险

　　C、投资回报

　　D、通货膨胀

　　E、资金限制

　　2、计算出投资项目的财务内部收益率后，可通过与基准收益率或目标收益率ic进行比较来判断方案或项目是否可行，其判断准则是(　)。

　　A、当FIRR>ic时，则方案或项目在经济上可以接受

　　B、当FIRR

　　C、当FIRR>ic时，则方案或项目在经济上应予以拒绝

　　D、当FIRR

　　E、当FIRR=ic时，则方案或项目在经济上应予以拒绝

　　3、出售型房地产开发投资项目的现金流出表现为(　)。

　　A、销售收入

　　B、开发成本

　　C、开发费用

　　D、增值税

　　E、土地取得成本

　　4、房地产置业投资主要形式有(　)。

　　A、购买型房地产投资

　　B、租赁型房地产投资

　　C、房地产投资信托资金

　　D、住房抵押贷款支持证券

　　E、经营型房地产开发投资

　　5、利润与利润分配表主要用于计算的盈利性指标包括(　)。

　　A、资本金利润率

　　B、资本金净利润率

　　C、资产负债率

　　D、投资利润率

　　E、流动比率

　　6、静态盈利性指标包括(　)。

　　A、利润率

　　B、投资收益率

　　C、静态投资回收期

　　D、财务内部收益率

　　E、财务净现值

　　三、案例分析题

　　1、某地块有两个投资方案甲、乙，甲可建宾馆，乙可以建餐厅，两个方案5年的净现金流量如表所示，折现率为10%。

	年份	0	1	2	3	4	5
甲	净现金流量	－1000	400	400	400	400	400
乙	净现金流量	－1000	200	300	300	400	600

　　<1> 、假设两方案为独立方案，若行业的静态基准投资回收期为3年，则方案(　)。

　　A、甲、乙方案均不可行

　　B、甲方案可行，乙方案不可行

　　C、甲方案不可行，乙方案可行

　　D、甲、乙方案均可行

　　<2> 、根据题干的条件，下述关于两个方案之间关系的说法中，正确的是(　)。

　　A、两个方案的关系是独立的

　　B、两个方案的关系是互斥的

　　C、可以同时选择两个方案

　　D、选择其中一个方案就不能选择另一个方案

　　<3> 、如果甲乙两方案的寿命期不同，则最适合作为寿命期不同的互斥型方案选择的方法是(　)。

　　A、净现值法

　　B、差额净现值法

　　C、年值法

　　D、净将来值法

　　<4> 、甲方案与乙方案的财务净现值情况为(　)。

　　A、两者均为正值

　　B、甲方案的净现值大于乙方案的净现值

　　C、两者为一正一负

　　D、两者均为负值

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查财务内部收益率。财务内部收益率的经济含义是：在项目计算期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目计算期末，所有的投资可以完全被收回，还表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。

　　【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查出售型房地产开发投资项目的现金流量。出售型房地产开发投资项目的现金流出主要由土地取得成本、开发成本、开发费用和增值税等构成。

　　【该题针对“出售型房地产开发投资项目的现金流量”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查动态投资回收期。对房地产投资项目来说，动态投资回收期就是自投资起始点算起，净现金流量折现值的累计值等于零或出现正值的年份，即为投资回收终止年份。

　　【该题针对“动态投资回收期”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查房地产投资项目经济评价。房地产投资项目经济评价是房地产投资前期工作的重要内容，按评价角度的不同，其可分为财务评价和国民经济评价。

　　【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查房地产投资的特点。将房地产市场分为一线城市、二线城市、三线城市等，这实际上就是对房地产投资市场区域差异性的一种认识。

　　【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查现金流量表。项目投资现金流量表编制的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案的比较建立共同基础。

　　【该题针对“房地产投资项目的财务报表”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查投资收益率。投资收益率考察的是项目单位投资的收益能力。

　　【该题针对“静态盈利性指标及其计算”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查清偿性指标及其计算。流动比率指标的评价准则目前也没有统一的规定，但一般认为项目的流动比率应大于200%。

　　【该题针对“清偿性指标及其计算”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查等额分付现值公式。P=A×(P/A，10%，10)=40×6.144=245.76(万元)，因此该方案总费用的现值为245.76+300=545.76(万元)。

　　【该题针对“资金等效值的概念、整付类型与等额分付类型的等值计算”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查等额分付现值公式。

　　【该题针对“资金等效值的概念、整付类型与等额分付类型的等值计算”知识点进行考核】

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】 本题考查财务净现值。基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀及资金限制等影响因素。

　　【该题针对“财务净现值”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 本题考查财务内部收益率。计算出投资项目的财务内部收益率后，可通过与基准收益率或目标收益率ic进行比较来判断方案或项目是否可行，其判断准则是：(1)当FIRR≥ic时，则方案或项目在经济上可以接受;(2)当FIRR

　　【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】 本题考查出售型房地产开发投资项目的现金流量。出售型房地产开发投资项目的现金流出主要由土地取得成本、开发成本、开发费用和增值税等部分构成。选项A是其现金流入的表现形式。

　　【该题针对“出售型房地产开发投资项目的现金流量”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 本题考查房地产投资的形式。房地产置业投资主要有购买型房地产置业投资和租赁型房地产置业投资。

　　【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 本题考查利润与利润分配表。利润与利润分配表主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标。

　　【该题针对“房地产投资项目的财务报表”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查静态盈利性指标及其计算。静态盈利性指标包括：利润率、投资收益率、静态投资回收期。DE是动态盈利性指标。

　　【该题针对“静态盈利性指标及其计算”知识点进行考核】

　　三、案例分析题

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查静态回收期的计算。甲方案的静态投资回收期为P=3-1+200÷400=2.5(年);乙方案的静态投资回收期为P=4-1+200÷400=3.5(年)。如行业的静态基准投资回收期为3年，则甲方案可行，乙方案不可行。

　　【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

　　【正确答案】 BD

　　【答案解析】 本题考查房地产投资项目方案的类型。由于只能在建宾馆和建餐厅之间选择一个方案，因此这两个方案是互斥型方案，选项BD正确。

　　【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查年值法的运用。对于寿命期不同的互斥方案的选择，首选年值法。

　　【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 本题考查财务净现值的计算。FNPV甲=-1000+400×3.7908=516.32(万元);FNPV乙=-1000+200/(1+10%)+300/(1+10%)2+300/(1+10%)3+400/(1+10%)4+600/(1+10%)5=300.9(万元)，因此选项AB正确。

　　【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】