概念要点

内容

前期策划是对可行性研究的深化和调整

·可研：获得项目用地之前 
·前期策划：获得用地之后 
·可研是前期策划的基础，前期策划是可研的深化

项目的预期目标是前期策划的出发点和落脚点

·能否实现项目的预期目标是判断策划方案是否可行的重要依据

前期策划具有系统性和指导性

·系统性：前期策划要对项目总体运行的各个主要环节进行谋划和设计 
·指导性：前期策划方案确定的原则对项目运行起到指向作用

特点

内涵

整体性

·要与企业发展总体目标相结合 
·要与同一个市场区域内的项目组合相结合 
·要与项目运行的全过程相结合

差异性

·区域市场的差异性 
·城市发展的差异性 
·地段价值的差异性

针对性

·项目的策划针对一个具体的投资主体 
·不同的投资主体就一个项目会有不同的策划

实操性

·市场运作的实操性 
·企业运作的实操性 
·方案执行的实操性

任务

内涵

为谁建

·客户定位 
·客观准确的客户定位是项目达到预期目标的基础

建什么

·项目定位 
·产品定位 
·是前期策划的关键任务

能否建

·技术可行性 
·经济合理性

怎么建

·项目总体运行进行方案设计

内容

内涵

市场研判

是前期策划的基本依据 
过去＋现在＋未来

市场定位

是前期策划的核心内容 
客户定位＋项目定位＋产品定位

运行建议

是前期策划的操作设计

经济评价

是前期策划的项目财务分析

原则

内涵

约束性原则

·策划应以项目用地规划指标和限制条件为约束条件

差异性原则

·区位价值的差异性 
·项目组合的差异性 
·产品功能的差异性 
·经营方式的差异性 
·物业服务的差异性

系统性原则

·不孤立地就项目论项目 
·考虑企业发展目标和区域市场系统

预测性原则

·周期长，必须作预测